Lors de l’acquisition ou de la vente d’un immeuble, le notaire en charge de l’opération explique aux partenaires les droits, obligations et protections dont ils bénéficient. Cet article a pour objectif de rappeler succinctement les différents régimes applicables lors d’une acquisition ou d’une vente d’immeuble par des personnes ayant conclu un PACS. 

  1. Acquisition d’un bien immobilier par des partenaires pacsés 

Il convient au préalable de rappeler qu’avant le 1er janvier 2007, la loi instaurait une présomption d’indivision concernant les biens immobiliers acquis à titre onéreux par les partenaires d’un PACS (cf. article 515-5, alinéa 2, ancien du Code civil, issu de la loi n° 99-944 du 15 novembre 1999). Ainsi, en l’absence de mention particulière dans l’acte d’acquisition, les immeubles acquis par des partenaires étaient présumés appartenir pour moitié à chacun desdits partenaires, même si l’acquisition n’était réalisée que par un seul partenaire.

Depuis la loi n°2006-728 du 23 juin 2006, entrée en vigueur le 1er Janvier 2007, il n’existe plus de présomption d’indivision.

Il en résulte que l’acquisition d’un bien immobilier par des partenaires liés par un PACS constitue, en principe, la propriété exclusive du partenaire acquéreur. Néanmoins, les partenaires peuvent prévoir une acquisition en indivision du bien immobilier et dans ce cas, chacun des partenaires sera propriétaire d’une quotité du bien définie en fonction de sa participation financière dans l’opération.  

Par exception, l’article 515-5-1 du Code civil prévoit que “Les partenaires peuvent, dans la convention initiale ou dans une convention modificative, choisir de soumettre au régime de l’indivision les biens qu’ils acquièrent, ensemble ou séparément, à compter de l’enregistrement de ces conventions. Ces biens sont alors réputés indivis par moitié, sans recours de l’un des partenaires contre l’autre au titre d’une contribution inégale ». En d’autres termes, les partenaires ont la possibilité de soumettre volontairement l’ensemble des immeubles qu’ils acquièrent au régime de l’indivision d’acquêts. Toutefois, cela ne peut pas concerner certains biens dits « personnels » expressément listés par l’article 515-5-2 du même code, à savoir : 

  • les biens acquis au moyen de fonds appartenant à l’un des partenaires antérieurement à la conclusion du PACS ; 
  • et, les biens acquis au moyens de fonds reçus par donation ou succession. 

Il convient d’attirer l’attention sur le fait que les biens sus décrits restent des biens personnels qu’à condition qu’une clause particulière appelée « déclaration d’emploi » ait été insérée dans l’acte d’acquisition de ces biens. A défaut, le bien est réputé indivis pour moitié entre les partenaires de PACS. 

Il est enfin possible de prévoir une convention d’indivision pour certains biens seulement et notamment le domicile familial. 

  1. Vente d’un bien immobilier par des partenaires pacsés 

Il convient de distinguer si l’immeuble vendu est un bien immobilier dit personnel ou s’il s’agit d’un bien immobilier indivis. 

S’il s’agit d’un bien immobilier personnel, le notaire doit s’assurer que le bien immobilier vendu n’est pas en réalité un biens inidivis. En effet, même si seul le nom de l’un des partenaires apparait sur le titre de propriété, si ce dernier était engagé dans un PACS soumis au régime de l’indivision au moment de l’acquisition du bien, le bien est un bien indivis. Dans ce cas, la revente du bien nécessitera l’accord des deux partenaires sous reserve de voir la responsabilité du notaire engagée. 

Si après verification, le bien immobilier est réellement personnel à l’un des partenaires, le notaire ne devra pas intervenir le second partenaire, même s’il s’agit de la residence commune. 

S’il s’agit d’un bien immobilier indivis, l’acccord des deux partenaires doit être recueilli pour procéder à la vente du bien. 

La vente de l’immeuble entraîne le paiement des créanciers de l’indivision et des créances entre partenaires. En effet, sous le régime de la separation de biens, quand les quotes-parts déclarées dans l’acte de propriété et le financement ne sont pas en adequation, la difference de valeur peut donner lieu au règlement d’une creance entre les partenaires (article 515-7 du Code civil). A noter qu’a contrario pour les partenaires pacsés sous le régime de l’indivision d’acquêts, aucun recours ne peut être effectué par un partenaire contre l’autre au titre d’une contribution financière inégale, à une seule exception : en cas de financement du bien avec des biens dits personnels, la vente du bien peut donner lieu à une creance entre partenaires. 

Le prix de vente sera réparti, après paiement des créanciers et règlement des créances entre partenaires, en fonction des quotités de chacun indiquées dans le titre de propriété du bien. 

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